De plus en plus de propriétaires bailleurs se tournent vers la location meublée pour optimiser leur investissement immobilier. Et pour cause, la location meublée offre de nombreux avantages par rapport à la location vide ou nue. Vous êtes sur le point d’acheter un bien pour le louer comme résidence principale, mais vous hésitez encore entre ces deux types de location immobilière ? Cet article est pour vous.
Sommaire :
- Définition de la location meublée
- Louer en meublé pour optimiser sa fiscalité
- Augmenter ses revenus locatifs avec le meublé
- Une mise en location plus rapide
- Un contrat de location plus souple
Définition de la location meublée
D’après la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Alur en 2014, qui encadrent les conditions pour louer un logement comme habitation principale, la location meublée est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre 2015, précise la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour déclarer son bien en tant que location meublée. Pour tous les baux signés après août 2015, votre bien en location meublée doit être équipé des éléments suivants :
- literie avec une couette ou une couverture
- volets ou rideaux dans les chambres
- plaques de cuisson
- four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
- vaisselle en nombre suffisant pour tous les occupants
- ustensiles de cuisine
- table et sièges
- étagères de rangement
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai et serpillière, etc.)
Ces équipements doivent être présents dès la signature du bail, auquel cas votre bien risque d’être requalifié en location vide. Aménager son bien locatif représente donc un coût non négligeable pour votre investissement immobilier, mais nous allons voir que ce n’est pas pour autant une dépense inutile.
Louer en meublé pour optimiser sa fiscalité
Beaucoup de propriétaires bailleurs choisissent la location meublée pour sa fiscalité particulièrement avantageuse grâce au statut de loueur en meublé non professionnel, aussi appelé LMNP.
Contrairement à la location nue, les recettes de la location en meublé sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. En tant que LMNP, vous avez donc accès à 2 régimes d’imposition :
- Le régime réel simplifié pour déduire les charges (frais de notaire, frais d’agence, taxes, meubles, intérêts d’emprunts, honoraires d’expert-comptable, assurances, etc) et les amortissements du bien (matériel, travaux).
- Le régime micro-BIC, si vos recettes locatives annuelles sont inférieures ou égales à 72 600 €, pour profiter d’un abattement de 50 % (contre 30 % seulement en micro-foncier).
Vous l’aurez compris, le régime fiscal réservé à la location meublée est particulièrement avantageux. Celui-ci dépendra de vos charges et de vos recettes. Pour s’assurer de faire le bon choix, demandez l’avis de votre notaire ou expert comptable.
Augmenter ses revenus locatifs avec le meublé
Outre une fiscalité favorable, la location meublée permet au propriétaire bailleur de valoriser son bien pour fixer un loyer plus élevé. En effet, lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, l’emplacement n’est pas l’unique critère à prendre en compte pour la fixation du loyer. Sur des biens similaires avec la même superficie, la location meublée peut augmenter vos revenus locatifs de 10 % par rapport à une location nue ou vide.
Mais ne vous contentez pas d’acheter les éléments obligatoires pour louer en meublé. Au sein même de la catégorie des biens loués en meublé, le montant du loyer peut varier en fonction de la qualité du mobilier et des équipements mis à disposition. Si le mobilier est moderne et tendance, le loyer de votre location sera en moyenne 15 % plus élevé. Cette différence de loyer peut aller jusqu’à 20 % avec des meubles, équipements et services haut de gamme.
Une mise en location plus rapide
Étudiants, jeunes actifs, les locataires attirés par la location meublée ont tendance à se projeter à moins long terme que les locataires d’un bien vide. Et qui dit roulement, dit aussi généralement plus de risque de vacance locative, synonyme de perte de rentabilité pour un investisseur en immobilier.
Mais pas de panique, la location meublée est encore nettement moins répandue que la location nue dans un marché pourtant très tendu. L’offre étant rare et la demande locative forte dans la plupart des grandes villes françaises, louer en meublé constitue donc un véritable avantage concurrentiel sur le marché de l’immobilier locatif.
En bref, la rotation des locataires sera sûrement plus fréquente en meublé, avec des locations plus courtes, mais le risque de vacance locative sera quant à lui moins élevé. Et si vous ne vous contentez pas de meubler votre bien avec le strict minimum et que vous soignez les détails, vous assurez le coup de cœur des locataires et la mise en location rapide de votre bien.
Un contrat de location plus souple
Durée du bail, délai de préavis pour la résiliation du bail, montant du dépôt de garantie… Le contrat de location dans le cadre d’un meublé offre plus de flexibilité aux propriétaires bailleurs qu’une location nue.
La durée du bail en location meublée est fixée à un an contre trois ans pour la location nue. Une fois expiré, le bail est renouvelable par reconduction tacite, sauf si le propriétaire ou le locataire décide de prendre congé. En cas de résiliation du bail de la part d’une des deux parties, le préavis est de trois mois avant l’échéance, au lieu d’un pour la location nue.
Le type de location peut donc avoir un impact direct sur le risque d’impayés. Les conditions plus souples de la location meublée réduisent le risque de loyers impayés et de retards de paiement pour votre investissement immobilier.
En conclusion, si la location meublée paraît de prime abord assez contraignante en termes de dépenses pour le propriétaire bailleur. Sa fiscalité, le prix de son loyer au m2 ainsi que la flexibilité de son bail permettent de rentabiliser rapidement les sommes investies. Vous avez désormais toutes les cartes en main pour réaliser votre investissement immobilier. Sachez toutefois que si vous veniez à changer d’avis, il est tout à fait possible de rebasculer votre location nue en meublée, et inversement, entre deux locataires ou, plus rarement, en cours de bail.
