Les travaux en copropriété nécessitent dans certains cas l’accord des copropriétaires. Quels sont les travaux qui doivent être votés en assemblée générale ? Quelle est la majorité exigée ? On vous détaille tout dans ce guide.
Les travaux dans les parties privatives
Tout immeuble bâti est soumis au statut de la copropriété régi par la loi de 1965. Ce texte différencie les parties privatives des parties communes. Les parties privatives d’un immeuble sont :
- Les sols et les plafonds d’un appartement ;
- Les cloisons, fenêtres, volets et persiennes ;
- Les cheminées ;
- Les portes d’entrée ;
- Les équipements extérieurs comme les radiateurs.
En ce qui concerne les travaux dans les parties privatives, le copropriétaire n’a besoin de l’autorisation de personne pour les effectuer. Par ailleurs, ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne peut imposer une entreprise de travaux au copropriétaire qui entreprend des travaux.
Toutefois, les travaux dans les parties privatives doivent respecter les dispositions du règlement de copropriété. En particulier, ils ne doivent pas modifier la destination de l’immeuble. Par exemple, si les travaux visent à transformer un appartement en local commercial ou inversement, alors le copropriétaire devra obtenir le vote de l’assemblée générale avant de les effectuer.
Attention ! Les travaux sur mur porteur dans les appartements privatifs nécessitent également en amont l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires pour être réalisés.
Les travaux dans les parties communes
Conformément à l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes sont les parties dont l’utilité et l’usage sont communs à tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. Voici quelques exemples des parties communes d’une copropriété :
- Les cours, les parcs et les jardins ;
- Les voies d’accès ;
- Les éléments d’équipements communs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors.
Tous les travaux dans les parties communes d’une copropriété doivent être votés en assemblée générale à la majorité absolue.
Les travaux urgents et le syndic
Toute copropriété doit être administrée par un syndic de copropriété. Parmi ses missions, le syndic a l’obligation de veiller à la bonne tenue de l’immeuble. Pour cela, il pourra convoquer des travaux urgents s’il estime que la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des copropriétaires est menacée.
La mise en concurrence des prestataires avant travaux
Lorsque le syndicat des copropriétaires veut réaliser des travaux dans les parties communes de l’immeuble, le syndic doit procéder à une mise en concurrence des prestataires conformément à l’article 21 de la loi de 1965. À noter que cette mise en concurrence ne concerne pas uniquement le marché des travaux mais tous les autres contrats y compris celui du syndic de copropriété.
Le texte de loi mentionne qu’il faut présenter plusieurs devis sans en préciser le nombre. Différents cas doivent être envisagés :
- Soit l’assemblée générale a fixé les modalités de mise en concurrence et le nombre de devis à présenter auquel cas il faudra s’y conformer ;
- Soit le règlement de copropriété prévoit les modalités de mise en concurrence et le nombre de devis à présenter ;
- Si ni l’assemblée générale ni le règlement de copropriété n’a prévu la mise en concurrence, il suffira de fournir deux devis ou deux contrats d’entreprises différentes.
Cette mise en concurrence est très importante pour choisir les prestataires des travaux. En particulier, nous vous recommandons de ne pas vous fier simplement au prix mais de comparer les prestations proposées, la conformité des contrats et la qualité des produits posés. Par ailleurs, exigez des prestataires des devis détaillés ! Cela vous permettra d’obtenir plus de transparence sur les prestations qui seront effectivement réalisées.
Les travaux en copropriété nécessitent-ils un architecte ?
Si les travaux font l’objet d’un permis de construire et que la surface de plancher de l’immeuble est supérieure à 150 m², ce qui est généralement le cas dans les copropriétés, l’intervention d’un architecte est obligatoire. En revanche, un architecte n’est jamais obligatoire pour les travaux concernés par une Déclaration Préalable.
Concernant les gros travaux courants, un Permis de Construire est nécessaire pour une modification de façade au niveau des ouvertures (ex : agrandissement des fenêtres), une modification de surface (ex : surélévation d’une « dent creuse » parisienne) et d’un changement de destination si on touche à la façade et/ou aux murs porteurs (ex : un appartement du rez-de-chaussée transformé en boulangerie).
Attention ! Un syndic de copropriété ne peut en aucun cas imposer un architecte au syndicat des copropriétaires sauf cas d’urgence absolue.
En revanche, même si ce n’est pas obligatoire, avoir recours à un architecte a une réelle valeur ajoutée si vous faites des travaux en copropriété. Tout d’abord, même si l’intervention d’un architecte a un coût, elle vous permettra de mieux maîtriser votre budget. L’architecte pourra en effet étudier tous les contrats des prestataires mis en concurrence et vous aider à obtenir le meilleur tarif. L’architecte pourra également vous fournir de précieux conseils qui permettront à tous les copropriétaires de faire les bons choix en connaissance de cause. Enfin, un architecte peut vous aider à prétendre à des aides et des subventions pour entreprendre des travaux. D’ailleurs, pour certaines subventions, le recours à un architecte est une condition sine qua non.
D’une façon générale, pour tous les travaux au-dessus de 30 000€, il est intéressant de faire appel à un architecte.
