Vous réfléchissez de plus en plus à investir dans la pierre et acquérir votre tout premier investissement locatif ? Excellent moyen pour placer et faire fructifier votre épargne, il faut cependant garder en tête que tous les projets ne sont pas rentables. Secteur géographique, type de bien, profil des locataires, rentabilité locative… Nous vous expliquons tous les éléments à prendre en compte pour ne rien laisser de côté et réussir votre premier achat en locatif.
1 – Définissez le budget alloué à votre investissement locatif
Avant de rechercher votre futur bien immobilier, vous devez définir quel budget vous êtes prêt à investir dedans.
Pour financer votre projet d’investissement locatif, vous pouvez le faire en utilisant vos fonds propres, via un prêt immobilier ou cumuler les deux.
Le prêt immobilier avec apport est généralement le plus souvent choisi. Toutefois, cet achat ayant pour objectif la location, sera une dépense supplémentaire à vos dépenses quotidiennes et à votre résidence principale. Il faut donc vous demander :
- Avez-vous un apport financier ?
- Quel est le montant d’emprunt que vous pouvez demander à votre banque ?
- Le montant du loyer perçu permettra-t-il de rembourser l’échéance de vos mensualités ?
Après avoir fait des comparatifs avec différents organismes de prêt, vous en saurez un peu plus sur votre possibilité d’emprunter pour financer votre investissement locatif. Vos recherches pourront donc commencer officiellement.
2 – Déterminez un secteur géographique
La localisation de votre futur bien immobilier est un élément clé à prendre en compte. Ici, c’est le jeu de l’offre et de la demande qui fonctionne.
Vous envisagez d’acquérir un logement situé en pleine campagne ? Bonne nouvelle, les prix d’achat moyens sont beaucoup moins chers qu’à Paris intra-muros. Par exemple, prévoyez de débourser plus de 12 000€/m2 à Paris et moins de 1 200€ à La Souterraine près de Limoge. Mais attention, ce bien sera plus difficile à louer et les loyers moins importants. Cependant, le risque de vacance locative est moindre.
À contrario, les grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Marseille ou encore Nice, vous demanderont un investissement de départ plus important. De plus, sur la durée, un bien situé en ville vous obligera à faire face à des changements plus fréquents de locataires.
Analysez bien la situation du marché locatif de la région qui vous intéresse en temps réel. En tant qu’investisseur débutant, vous devez absolument peser le pour et le contre, ainsi que bien déterminer quelle localisation sera la plus optimale, par rapport à votre profil, pour investir.
Nous vous conseillons, pour un premier investissement, d’analyser la facilité ou non pour les locataires de trouver un logement, mais aussi leurs salaires comparés aux loyers pratiqués. Néanmoins, il n’y a pas de mauvaises solutions.
3 – Fixez le montant de votre loyer au plus juste
Un peu plus haut, nous évoquions le fait de bien analyser le marché locatif et de connaître les loyers pratiqués dans votre région.
Pour déterminer un loyer cohérent à votre logement, vous devez comparer votre bien avec des biens similaires au vôtre. Pour ne pas vous tromper, recherchez les loyers fixés sur des plateformes de location en ligne. Leboncoin, SeLoger ou Pap par exemple vous permettront de vérifier que le loyer que vous envisagez de demander correspond bien à la localisation et au type de bien immobilier.
Il vous suffit ensuite de fixer votre loyer en corrélation avec le marché locatif actuel.
4 – Vérifiez la rentabilité locative de votre investissement locatif
Le dernier point à vérifier avant de signer chez le notaire votre premier investissement locatif est son potentiel rendement. C’est l’indice le plus important à prendre en compte, car il vous permettra de savoir si oui ou non votre investissement sera rentable et vous rapportera de l’argent.
Le rendement locatif se calcule en faisant la différence entre l’investissement initial (le prix d’achat du bien) et les loyers payés ensuite par les locataires.
En France, le rendement locatif moyen est de 5,9%. Pour effectuer un bon investissement, il est préconisé d’avoir un taux de rendement locatif compris entre 5 et 10 %.
Concrètement ? Un taux de rendement inférieur à 5% ne vous permettra pas d’auto-financer votre future acquisition. Par contre, un taux supérieur à 8%, vous permettra non seulement de rembourser votre bien, mais également de réaliser un bénéfice.
Pour vérifier que votre taux de rendement est bien supérieur à la moyenne, il vous faudra prendre plusieurs éléments en compte dans votre calcul : prix d’acquisition, loyers perçus, mais aussi toutes les charges qui y sont liées (les taxes, impôts, etc.)
Afin de ne pas faire d’erreur, n’hésitez pas à utiliser une calculette de rendement locatif en ligne. En quelques clics, vous connaîtrez du coup le montant réel que votre investissement locatif va vous coûter ou bien vous rapporter chaque mois.
Vous avez maintenant en votre possession tous les éléments à prendre en compte pour réussir votre tout premier investissement locatif et devenir le futur roi de l’immobilier !
