Vous venez d’acquérir un bien immobilier et souhaitez le rénover pour le louer ? Vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, anciennement le dispositif Duflot. Cet avantage vous permet de déduire 12 à 21% du prix du bien de vos impôts sur 6 à 12 ans. Comment faire pour en bénéficiez ? Nous vous disons tout.
Pinel Ancien : Les conditions pour en bénéficier
La rénovation du bien
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, la première condition est que le logement doit subir une rénovation lourde. Il doit donc faire l’objet de travaux lourds pour en faire un logement neuf. La rénovation du logement doit également prendre en compte une rénovation énergétique : le bien doit afficher une performance énergétique élevée et bénéficier des labels Haute Performance énergétique ou BBC rénovation. Les travaux sont vérifiés par un contrôleur technique afin de s’assurer de la bonne réalisation de tous les travaux réalisés.
Vous entourez d’un architecte pour la rénovation de ce bien immobilier vous permettra une rénovation lourde parfaitement exécuté, ainsi qu’une rénovation énergétique efficace. Trouvez l’architecte idéal sur Archidvisor.
En tant qu’investisseur vous devez également pouvoir présenter les factures de vos travaux en cas de contrôle du fisc.
Attention : Pour que le logement soit éligible à la loi Pinel de l’Ancien, les travaux de rénovation doivent être finis au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat du bien immobilier.
La location du logement
Une fois le bien rénové, vous devrez louer votre logement pendant six, neuf, ou douze ans, à usage de résidence principale du locataire. Il est important de respecter les plafonds de loyer, par exemple 17,43€/m2 à Paris et dans les communes limitrophes soit la zone Abis du dispositif. Les ressources de vos locataires sont également plafonnés : 57 498 € pour un couple en zone Abis en 2020 par exemple.
Sachez que, contrairement à la loi Duflot, vous pouvez louer ce logement à l’un de vos ascendant ou descendant, tout en profitant de cet avantage fiscal.
L’avantage fiscal Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2021 pour les zones A bis, A et B1 du dispositif. Ces zones correspondent à l’Ile-de-France, Genevois français, la Côte d’Azur et les métropoles de plus de 250 000 habitants. Dans les zones B2 et C, le dispositif Pinel n’est plus accessible, que ce soit pour du neuf ou pour de l’ancien rénové.
Quel est le montant de cet avantage ?
Le dispositif Pinel se décline en 3 versions.
- Déduction des impôts de 12% du prix du logement pour une location de 6 ans
- Déduction des impôts de 18% du prix du logement pour une location de 9 ans
- Déduction des impôts de 21% du prix du logement pour une location de 12 ans
La déduction est établie à partir du prix d’achat du bien immobilier et le montant des travaux nécessaires à la rénovation du logement. Elle est calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 €, soit au maximum une défiscalisation qui atteint 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans ou 63 000 € sur 12 ans.
Sachez que vous pouvez également reconduire ce dispositif pour une période moindre.
Se lancer dans une rénovation avec Pinel : Les étapes à suivre
Trouver un bien ancien et faire appel à un expert pour une évaluation
Logement à rénover
Les logements vétustes, en très mauvais état voir délabrés sont prioritaires dans l’investissement de l’ancien avec le dispositif Pinel. Il s’agit de logements pour lesquels une rénovation lourde est nécessaire : structure en mauvais état, normes et sécurités non respectés… L’enjeu est donc de tout refaire dans ce logement afin de le sécuriser et le rendre habitable.
Bien immobilier à réhabiliter en habitation
Vous pouvez également acquérir un bien tel qu’un hangar, un entrepôt, un local commercial, divers locaux de stockages, etc. afin de le réhabiliter en logement. Le but est d’augmenter le nombre d’habitations dans le territoire français afin de permettre l’accession à un logement décent à toute la population à prix modérés.
Quel que soit le bien, il doit se situer dans les zones A bis, A, B1. Un expert en bâtiment doit venir valider son état. C’est lui qui détermine si le délabrement de votre bien est assez avancé pour correspondre aux exigences du dispositif Pinel, en se basant sur les 15 critères d’un logement décent (nombre de pièce, état de la toiture et de l’étanchéité, évacuation, réseaux électrique, etc.). Lorsque le bien ne répond pas à au moins 11 de ces critères, il est possible de bénéficier du dispositif Pinel. De même, des critères en termes énergétiques sont aussi évalués. Il existe 12 caractéristiques de performances énergétiques (isolation, chauffage, sécurité des installations, etc.) que l’expert s’attarde à observer. Si le logement ne répond pas à la moitié de ces critères, vous pourrez bénéficier du dispositif.
Une fois le bien rénové, il doit valider tous ces critères.
Découvrez plus en détail toute les conditions et avantages du dispositif à travers ce guide complet sur le dispositif Pinel.
Exposer son dossier auprès de l’administration fiscale
Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez constituer un dossier. Celui-ci doit comprendre :
- la description parfaite de l’état du bien lors de l’achat et après rénovation du bien, tous les travaux effectués, renseignés sur un papier officiel émanant du service des impôts ;
- l’ensemble des factures durant l’exécution des travaux.
Il est important que ce dossier témoigne de l’état de délabrement du bien avant les travaux, et votre engagement à le rendre habitable.
Une fois le dossier validé par l’administration fiscale, les calculs de défiscalisations sont effectués, selon le prix du bien et la durée de location que vous aurez choisi.
Les conditions de locations à respecter
Il est impératif de se renseigner sur les plafonds de loyer et des réglementations existantes selon la zone d’implantation du logement à louer.
